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典型城市二手房房价出现明确筑底信号
2024 年至今，从前三季度的筑底，到第四季度的翘尾，9·26 新政后，经过 2 个月的落地推进和持续发酵，11 月行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。房价方面，作为先行指标的二手房价格，也迎来了更多积极信号。
为了进一步二手房成交价格的动向，克而瑞研究中心以北京、上海等 12 个典型城市的二手房小区为样本进行统计分析，以期了解当前二手房市场的真实情况。为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近 2 个月交易量不小于 5 套。
从统计结果来看，2024 年 11 月有 48% 的小区成交价环比上升，较上月增加了 2.3 个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多。如果说成交价的变动还会受到买房竞争的影响，那么挂牌价更多地体现的是卖方房东的心理变化。2024 年 11 月有33% 的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了 6.4 个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。
具体到市场热度最高的北京、上海、深圳三个城市来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区 10-20 年次新房。部分刚需刚改小区供需两热，分化仍在继续。
01典型城市二手房房价出现筑底信号成交价、挂牌价小区商场占比双升
据克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、天津、重庆、西安、武汉、合肥等 12 个典型城市近 2 个月二手房交易量不小于 5 套的小区房价统计。
结果显示，2024 年 11 月有 48% 的小区成交价环比上升，较上月增加了 2.3 个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多，为年内第三高点，另外两个高点分别为 3 月和 8 月。不过 3 月份、8 月份的高位更多还是在成交缩量之下达成，大量降价小区未能纳入统计范围所致，而 11 月样本数量却达到了今年新高，以此来看，11 月是 2024 年二手房成交价最为稳定的一个月。
从挂牌情况来看，2024 年 11 月有 33% 的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了 6.4 个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。
成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比的双双上升，也是 2024 年以来首次出现。再加之 11 月高频交易小区数量的大幅增加，供给、需求信心共同回升，再加上成交放量，11 月二手房价已经出现了极为明确的筑底信号。
02南京、广州 11 月成交价"补涨"超六成小区房价环比上行
具体到城市来看，2024 年 11 月，南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨。其中南京、广州更是分别有 75% 和 60% 的小区房价环比上行，对比 10 月份数据来看，10 月南京、广州房价上涨小区的占比均处于相对低位，在 926 新政经过了两个月的发酵之后，这两个"后进"城市也赶上其他城市的步伐。
至于 11 月涨价小区占比较低的合肥、苏州，两个城市主要还是 10 月份指标较高，处于样本城市前列，11 月属于正常回调，并不能说明城市房价已显著降温。
综合近两个月小区房价动向来看，热度最高的当属北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨。
03京沪深新挂牌房源集中主要次核心区次新房
聚焦到二手房市场供需最热的北京、上海、深圳来看，新政后的 2024 年 10 月 1 日 -2024 年 12 月 8 日期间这三个城市共新增挂牌的 9 万余套房源。
从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在 2 成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过 5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。
从房龄来看，京沪深均已 10-20 年次新房为挂牌主力，占比分别为 47%、33% 和 34%，50 年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳 10 年以内房源挂牌量也达到了 32%。
从面积段来看，京沪深无一例外，新增挂牌量均以 60-90 平方米为主，占比分别达到了 38%、36% 和 44%。60 平方米以内次之，占比也均在 2 成以上，总体新增挂牌集中在 90 平方米以内刚需刚改户型为主。
从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在 3-8 万元 / 平方米，累计占比均在 6 成以上。京沪主力为 3-5 万元 / 平方米，占比分别为 33% 和 35%；深圳主力为 5-8 万元 / 平方米，占比达到了 38%。
从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在 100-500 万元 / 套，累计占比集中在 6 成左右。京深主力为 300-500 万元 / 套，占比分别为 31% 和 33%；上海主力为 100-300 万元 / 套，占比达到了 39%。
综合以上内容可以看到，目前京沪深主力新增二手房源集中在次核心区、60-90 平方米、房龄 10-20 年次新房；而挂牌价则以单价 3-8 万元 / 平方米，总价 100-500 万元 / 套为主，对标刚需刚改客群。
以此推断房东画像，无外乎两种：第一，当前手中仅有 1 套住房，亟需"以旧换新"的刚改置换客群；第二，手中或有多套住房，趁着二手房行情正盛，意图及时套现，落袋为安的投资客。
结合京沪深二手房成交预判后市，我们认为，上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内二手房市场热度有望延续；深圳或将保持供求持稳的震荡行情；北京已然出现新增挂牌量大于成交规模的情况，二手房市场热度大概率稳中有降。
04结语
作为行业重要先行指标之一，二手房价正释放着越来越为明显的企稳信号。
2024 年最后一个月，两大重磅会议为房地产市场定调，2025 年"止跌回稳"可以确定。
随着中央部委稳市场指示的持续落地，一二手房交易链条的恢复，二手房价指标的暖意也会慢慢晕染开来，与其它核心指标同频，助力新房成交、投资、施工、库存等从边际改善共同走向实质性转好。
本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"什么是股市杠杆，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。